[按揭知多D系列] 樓花按揭

香港近年新樓盤不斷湧現,各發展商也會把「樓花」推出市場出售,相信大家對「樓花」並不陌生,但「樓花」點解叫「樓花」?買完「樓花」可以按揭嗎?今日樓比同大家一齊睇睇。

「樓花」其實是一個俗稱,正式名稱是「預售屋」,意思是指發展商預售尚未完成的地產發展項目、或該地產項目還未有政府當局發出的入伙紙;「樓花」一詞起源於1953年底,霍英東先生在油麻地公眾四方街(今眾坊街)的新樓建案中,首創動工興建前先交訂金、分期付款方式售屋,有如開花(付錢)結果(建成),故稱作「賣樓花」。

 

由於以往的房屋是先建好、後售賣的,但當「樓花」出現後,貸款產品亦隨著市場作出改變,「樓花」的貸款方法與現樓及二手樓不同,所以發展商會與銀行及其他財務機構合作,提供以下幾種不同的按揭產品:

即供按揭「樓花按揭」- Equitable Mortgage

「樓花按揭」並無屋契作為抵押,只以樓宇買賣合約去辦理按揭,手續與一般的按揭申請無異,當按揭成功批核後,由代表銀行的律師擬訂按揭契約,內容要列印清楚貸款額、提前還款期的罰息款額、利息計算方法、銀行提供的優惠項目等,而貸款人需要支付按揭契約有關的律師費。在建築期內,買家按月供款,直至樓契及入伙紙發出後,便辦理正式的按揭手續。

一般來說,即供計劃通常也有最少90日數期去繳付尾數,但「樓花按揭」也可使買家即時估足價上會,而發展商通常都會提供比較多的樓價折扣優惠,可是「樓花按揭」需要即時供款,基於物業仍未建成不能出租以獲取租金收入,同時可能仍要為自住物業供款或繳付租金,所以未能抵銷「樓花按揭」的供款開支,這樣買家就有機會加重負擔了。

建築期付款

當簽署買賣約後,仍在發展項目的建築期間中,買家要向發展商分期繳付部份樓價作為首期,直至樓契及入伙紙發出後,才辦理正式的按揭手續。由於繳付尾數時限的彈性及發展商可提供額外按揭成數的關係,買家可按自己的計劃選擇合適的按揭。如新買家本身擁有物業,可以在收樓前才完成賣出原有物業的交易,中間的時期便不用煩惱居住問題,原本的物業也可以理想價錢而沽出,亦避免賣樓後樓價上升而導致「賣咗買唔番」的困境。

另一方面,無論業主是以先買後賣、一換一形式購入新住宅物業,必須在購入新物業後一個月內先繳付15%印花稅,待售出原有物業後才能取回差價。要注意的是如選擇較長的建築期付款計劃,而數期內樓價下跌,銀行對新物業的估價不足,而原有物業未能賣到理想價錢,有機會導致未能繳清新樓尾數,買家便需要自行補回差價上會了。

高成數發展商一、二按

 由於財務公司的批核準則無需跟隨金管局的「供款與入息比率」指引,發展商伙拍的財務公司可以推出較寛鬆的按揭計劃。發展商一按主要分為「包借」與「不包借」。顧名思義,「包借」一按不會考慮貸款人的入息及財務狀況等便可以作出批核,利息相對較高;「不包借」一按則按個別樓盤或財務公司的情況,需要考慮貸款人的入息及財務狀況後才作出批核,不過通常會比銀行較為寛鬆,而利息相對「包借」一按為低。

 

另一方面,發展商亦會推出由銀行承造一按、由發展商指定之財務機構承造二按的計劃,向買家提供更高成數的按揭,當然財務機構的利息會比銀行高,但始終一按的貸款額會比較大,當計算一、二按的實際平均利息時便會溝淡,對比起發展商全份一按的息口為低。不過,發展商一、二按通常都會有「低息蜜月期」,所以新盤買家在決定買樓時,亦要考慮當「低息蜜月期」過後的按揭安排,到時能否到銀行申請轉按減息。

 

最後,成功上車絶對是令人值得高興的事,但凡事都需要兩手準備,如各位在上車的過程中遇到任何困難或疑問,樓比已經準備好隨時為大家提供意見!

By | 2019-07-08T09:07:47+00:00 七月 8th, 2019|Uncategorized|0 Comments