[按揭知多D系列] 「供款」有「壓力」?

        在買樓或轉按時,各銀行都需要使用「供款與入息比率〈DSR〉」去計算有沒有超越「壓力測試」的上限,這是按揭批核中最主要的參數。但這「比率」是怎麼計算呢?「壓力測試」真的很大「壓力」?今日樓比就同大家一齊減減壓,計計數!

首先,看看可被納入計算入息的種類:
固定月薪
– 這是最簡單的,就是在扣除強積金前的底薪便是入息。

佣金 – 但如果入息包含佣金收入,計算方法時將近幾個月的平均數再打折;有些銀行可先把近幾個月中最高和最低的佣金剔除,然後才計算平均數而不需打折。
雙糧 – 與固定月薪的計算方式一樣。
花紅
– 是以連續兩年的平均數計算,但有部分銀行可接受用一年的花紅計算。
約滿酬金
– 可當作花紅計算
津貼
– 可當作底薪計算,只要在僱傭合約中有註明,並每月都持續出相同的金額便成立。


「供款與入息比率」和「壓力測試」是什麼?
        在申請按揭時,從貸款金額、還款年期、以及利息,便能計算出每月的供款額,然後把每月的還款金額除以每月入息,便是「供款與入息比率」了。而壓力測試」的意思就是以按揭利率計算,每月的供款不能超過每月入息的 50%;如果在按揭利率上加3厘後,每月的供款不能超過每月入息的 60%,這就是「供款與入息比率」的上限了。

        如果申請人不超過以上的「供款與入息比率」上限,便成功通過壓力測試」了,再加上所有的申請文件齊備和沒有出現太大問題,銀行一般都批出貨款。但有些情況下,「壓力測試」中的「供款與入息比率」上限會出現變數,就是在申請按揭時,已經有其他貸款正在還款中,例如私人貸款、汽車貸款、或是其他人的按揭擔保人,便需要把這些貸款的每月的還款金額,加上自身的按揭還款金額一拼計算,所以在壓力測試」中的「供款與入息比率」上限便是 40% / 50% 了。

此外,如抵押物業是自住之用,「供款與入息比率」的上限是50% / 60%;如抵押物業是出租之用,「供款與入息比率」的上限則是 40% / 50%,而租金收入也可計算在入息內,所以在申請按揭前需要與銀行表明抵押物業的用途,以免影響按揭的申請。

最後,了解完「供款與入息比率」與「壓力測試」的關係,相信大家都鬆了一口氣,它們也不是想像中那麼恐怖。如大家在按揭上遇到任何問題,可隨時揾樓比研究研究!

 

By | 2019-05-30T09:44:56+00:00 五月 30th, 2019|Uncategorized|0 Comments