[投資系列]商場「劏舖」一定蝕?

曾經有客人詢問樓比劏舖是否一個有回報價值的投資產品?價錢便宜而且在目前旺市中,理應是個投資好選擇。但現時市埸上的劏舖頻頻有蝕讓個案,因此想樓比提供意見,同大家分享一些CASE﹗

樓比就先講解什麼叫「劏舖」?

一般資本充裕的投資者都會購入整個商埸或某幾層所有單位,重新裝修格間及門面,把原來大面積的舖位一開三,一開四甚至一開十,然後再以高價分拆出售,因為面積小又「劏」出來故叫「劏舖」。

早年這些「劏舖」在投資市埸反應熱烈,樓市熾熱的時候,加上市埸風向鼓吹「劏舖」好前景,可以作為主題商場,首2年有5厘回報等等賣點。不過買家在購入單位後就嚇一跳了,商場不但無宣傳亦吸引不了人流,立即變了「死場」。預計的回報貸不對辦,有些更需減價轉售。又因這些不明朗的市場情況,這類「劏舖」跌價非常快,導致銀行估價不足,因此承做按揭非常困難,所以大家要留意買入這類「劏舖」時資金要足夠,全數付款比較好,無論之後出租或買賣也不會加大個人壓力。

 

市面上比較出名的「劏舖」有地皇廣場、壹號總站、首都廣場、城市金庫等;

早前跟據土地註冊處資料顯示,荃灣地皇廣場237號舖,建築面積約84平方呎,業主在2012年12月以407.6萬元購入,以120萬元易手,業主持貨約6年帳面蝕287.6萬元離場,舖面大幅貶值70.6%。地皇廣場另一相鄰舖位235號舖亦錄得大幅蝕讓成交,業主在2012年12月以403.5萬元買入該舖,建築面積約82平方呎,以89萬元轉售,持貨6年帳面損失314.5萬元,舖面貶值78%。

荃灣地皇廣場

舖位 建築面積 購入 賣出 帳面蝕 貶值
237號 84平方呎 407.6萬(2012年) 120萬(2018年) 287.6萬 70.6%
235號 82平方呎 403.5萬(2012年) 89萬(2018年) 314.5萬 78%

 

屯門壹號總站1樓164號舖,建築面積約136平方呎,業主在2014年12月以398.8萬元購入舖位。以74.8萬元易手,業主持貨逾4年賬面蝕324萬元離場,舖面大幅貶值81.2%。

 

屯門壹號總站

舖位 建築面積 購入 賣出 帳面蝕 貶值
164號 136平方呎 398.8萬
(2014年)
74.8萬(2018年) 324萬 81.2%

 

土地註冊處資料顯示,尖沙咀首都廣場2樓S116室,以50萬元沽出,原業主2013年1月以320.1萬元購入,持貨逾5年,原業主蝕約270.1萬元離場,貶值84%。北角城市金庫B層一個單號舖位,建築面積34方呎,實用面積17方呎,30萬元售出,原業主2013年7月以199.9萬元買入該舖,5年貶值逾80%。

 

尖沙咀首都廣場

舖位 購入 賣出 帳面蝕 貶值
2樓S116室 320.1萬(2013年) 50萬(2018年) 270.1萬 84%

 

北角城市金庫

舖位 建築面積 購入 賣出 帳面蝕 貶值
B層X號 34方呎 199.9萬(2013年) 30萬(2018年) 169.9萬 80%

 

大部份「劏舖」失敗的原因是舖位賣給不同賣家,散戶較多。大家出租給不同租戶售賣不同類型的貨品,主流性不強更沒有集中管理,加上宣傳又不足,顧客不清楚有什麼特色或產品,導致商埸人流稀小,路過行人亦不會特別進去購物。

近年出現「劏場聯盟」救市,建議業主聯合招租方式救亡,個別業主將劏舖交給委員會全權管理,聯合對外招租,因應租客的需要,委員會可以將多個劏舖整合為一個較大的舖位,例如美食廣場,令人流逐漸增加,令聞風喪的「劏場」生機初現。

 

總結投資「劏舖」需要要注意,一定要親身視察賣埸人流,是否設立業主委員會統一管理。亦建議必須手上有資金充裕,因銀行多數不承做按揭而財務公司按揭的利率也相對高。投資商鋪時除了自用,一定要考慮將來的租客類型,是大企業的連鎖店、經驗豐富的生意老手、還是創業新手?因為創業新丁成功的機會較少,很難保持能長久續租,如果租客生意差,每月都有虧損,繳付租金便可能出現問題。

 

所以要投資「劏舖」真要慎重考慮,樓比建議投資正常舖位比較好。多謝大家留意本章節。大家如有任何按揭問題,可以聯絡我們樓比查詢或留言給我們。

 

 

By | 2019-05-28T03:17:24+00:00 五月 27th, 2019|Uncategorized|0 Comments