[法律小知識系列] 送你一層樓!

       繼上次在白色情人節推出的「法律小知識系列」,分享過以聯名購入物業的形式。今日,如果你的另一半說:「送你一層樓!」,千萬不要當真,認真你便輸了,因為今日係….愚人節!但如果「送你一層樓!」是千真萬碓的話,大家需要注意什麼呢?一般饋贈物業在業權上可以怎樣安排和需要注意什麼,樓比話你知!

『送贈契』

        最近有外國機構的調查發現,香港的生活指數已升至全球第一位,在港置業已經是一件非常困難的事,所以父母送贈物業給子女開始漸趨普遍。只要甲方沒有以任何的金錢代價、以送禮形式轉贈給乙方,便稱為『送贈契』。在土地註冊處的查冊上,亦會明確註明『送贈契』(Deed of gift)及註明交易金額為$ -(NIL)。雖然物業是以送贈形式轉讓,但印花稅還是少不了,稅局仍然會根據市埸的價值去計算印花稅,並由新業主去繳付。

 

需注意的『送贈契』法律條例規定:

破產前資產轉移

另外,為避免欠債人在破產前轉移資產,香港法例第6章破產條例裡的第49條說明:如原業主申請破產,在最近5年內所送贈或低於市價出售的資產,都有機會被債權人強制性收回抵債。換言之,送贈契會因此而被推翻,新業主便會被充公物業。

債務追討風險

預備買入5年內以『送贈契』而獲得之物業,準業主就得小心衡量風險,因為買入該物業後遇上債務追討的情況,新業主是有權經法律途徑追討舊業主,但會引起額外的追討費用及時間上的損失,這樣就比較麻煩了。

銀行按揭貸款

最重要的是這些未超過5年的『送贈契』物業,銀行普遍不會批出其按揭,因為銀行不希望承擔將來可能被追討的風險。可能你們會問:『送贈契』物業超過5年之後,可以申請按揭嗎?是可以的!大部份銀行均接受『送贈契』已過10年或以上的申請;而財務公司亦會接受『送贈契』已過5年以上的申請。

額外印花稅限制

最後一點要注意的是,以『送贈契』形式獲得的物業也都受到額外印花稅 (SSD) 的限制:即是在轉讓後首6個月內再轉讓,需繳付20% (SSD);由6個月後至12個月內轉讓,需繳付15% (SSD);而12個月後至36個月內轉讓,需繳付10% (SSD);在36個月之後便不受限制。

 

所以當你看過這篇文章後,如果真的有人想將物業以禮物形式送給你,你可以考慮以一般正常物業轉讓方式承繼物業,或以我們上一篇「法律小知識系列的一生一世長命契」用長命契或分權契的方式來承繼物業,因為大家都可看到綜合以上各樣條件及稅項,用『送贈契』的方式饋贈物業無論對饋贈者及受贈者均無任何方便之處,反而對受贈者在日後無論按揭及買賣受贈物業都非常不便。

如果大家想買入未超過5年的『送贈契』物業,都應該注意其風險,可先向專業人士查詢意見才下決定啊!大家如有任何關於『送贈契』按揭上的難題,不妨留言給樓比知,或隨時聯絡樓比查詢!

By | 2019-04-01T09:18:30+00:00 四月 1st, 2019|Uncategorized|0 Comments