「估價」是在銀行或財務機構批出貸款金額一個關鍵的動作。申請按揭時，第一個程序就是把申請人的抵押物業地址，交給估價行作出估值，然後跟據估價計算按揭成數，從而計算出可批核的貸款金額。但……其實「估價」是怎樣「估」呢？真的是「估估吓」？還是「有數得計」呢？今天「樓比」為大家講解一下！

• 直接比較法 (Direct Comparison Approach)：

這是本港最常用的方法之一，特別適合有大量相似單位的屋苑和其他住宅物業。概念是以市場上同類物業的成交個案作比較，並考慮該物業的座向、樓齡、樓層高低、景觀和實用率等，計算出物業的價值。由於每月的房屋成交資訊廣泛流通，所以這是一個很有效的估值方法。

 

• 投資計算法 (Investment Approach)：

這種計算法主要用來評估收租物業的市值，例如商舖、地舖及工、商廈等。在估值時要小心收集和分析市場資料，並加以專業判斷。計算方式是把該物業每年所收到的淨租金，除以該物業所屬類別的市場回報率，便是該物業的現有價值了。所以，該物業的全年租金收入越高，估值相對便會越高。

 

• 利潤計算法 (Profits Approach)：

主要應用於營運商業性質的物業，例如酒店、油站和戲院等。計算方式是基於該業務的盈利高低而決定：以全年經營所得扣減全年經營成本後，再除行業的投資回報率，便是該物業的現有價值。

 

• 重置成本計算法 (Replacement Costs Approach)：

這種計算法並不常用，主要用於一些特殊的物業例如醫院、政府建築物、學校、教堂和其他歷史文物等。計算方法是將重建一座同類建築物的成本，加上該地作為這些特別用途的價值，然後扣減現有建築物的折舊率，就是該建築物的現有價值了。

 

在估價後，估價行會按照客戶的需要，撰寫一份專業的估價報告，內容包括以下各項的資料：

– 估價日期：這是估值的基礎，報告不應嘗試確立資產的未來價值

– 估價目的：可作為物業買賣、物業按揭或物業保險之用

– 估價的定義：例如估價報告是作為買賣物業之用，就須以該物業的「市場價
值」作為基礎

– 物業資料：如地址、建築面積、可出售面積、法定用途和方向等

– 物業現況：該物業是否交吉或連租約和其所在地的描述

– 附有物業的位置圖 / 街道圖、單位圖則和物業查冊

– 物業的價值

 

以下是香港常用大銀行提供免費物業估價，匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行、東亞銀行、渣打銀行、星展銀行、建設銀行、交通銀行、永隆銀行、大新銀行；以上8間銀行均設有網上免費估價服務，方便業主24小時自主估價。另外，大家也可以直接到測量公司完成物業估價，香港知名的有忠誠測量行、戴德梁行、永利行RHL、萊坊、中原按揭經紀、CBRE世邦魏理仕、測建行有限公司(留意是需要收費喔!)。

 

若高價買入估價不足的物業，有機會要預備更多的首期才能上會，所以「估價」千萬不要「估估吓」，必須經過估價行的專業人士以不同的數據計算出來啊。如各位有物業估價的需要，都可以揾我哋「樓比」幫手呀~